Circular sobre incrementos de la cuota de administración 2026: qué aclara y cómo se aplica en Propiedad Horizontal
En marzo de 2026, el Ministerio del Trabajo y el Ministerio de Vivienda emitieron una Circular Externa dirigida a copropietarios, propiedades horizontales y ciudadanía en general, con un mensaje central: el incremento de la cuota de administración se define en Asamblea y se sustenta en presupuesto o reglamento.
Esta circular se publicó para dar claridad frente a inquietudes relacionadas con el incremento del SMMLV 2026 y reportes de aumentos desproporcionados en algunas copropiedades.
1) Qué dice la circular
La circular fija tres reglas prácticas:
Regla 1: La Asamblea es quien define el incremento
Bajo el régimen de propiedad horizontal de la Ley 675 de 2001, la determinación del valor de las cuotas y sus incrementos es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios.
Regla 2: El presupuesto es la base de la cuota
La circular recuerda que el artículo 38 de la Ley 675 establece que la Asamblea aprueba el presupuesto anual de ingresos y gastos y, con base en ese presupuesto, fija el monto de las cuotas ordinarias y extraordinarias.
Regla 3: SMMLV e IPC solo aplican si el reglamento trae una fórmula expresa
La circular aclara que el incremento de la cuota se sustenta en el presupuesto aprobado por la Asamblea, y que los referentes como SMMLV o IPC solo entran como fórmula cuando el reglamento de propiedad horizontal lo dispone expresamente (y esa regla del reglamento puede ajustarse por la Asamblea).
En algunas copropiedades se dice que la cuota sube “por salario mínimo” o “por IPC”. Pero eso solo aplica automáticamente cuando el reglamento de propiedad horizontal trae una fórmula que lo establezca.
Si el reglamento no tiene esa fórmula, el incremento debe justificarse en el presupuesto que la Asamblea aprueba para el nuevo año.
De esta manera la circular insiste en que la decisión debe adoptarse conforme a la ley y a los órganos de gobierno de cada propiedad horizontal. Eso se traduce en un flujo simple:
Paso A — Presupuesto anual
La administración presenta el presupuesto anual (ingresos y gastos) para la vigencia.
Paso B — Asamblea y decisión
La Asamblea aprueba el presupuesto y con base en él define:
- valor de cuota ordinaria,
- cuotas extraordinarias si se requieren.
Paso C — Soporte formal (acta)
La decisión queda en el acta de Asamblea: valor, fecha de aplicación, y sustento (presupuesto aprobado / regla del reglamento).
Checklist rápido para pymes (locales u oficinas en Propiedad Horizontal)
Si tu empresa paga administración (local/oficina), este checklist te ayuda a validar que la decisión quedó alineada con la circular:
1. Acta de Asamblea donde conste la aprobación del presupuesto y el valor de la cuota.
2. Presupuesto anual aprobado (ingresos y gastos), que sustente el ajuste.
3. Reglamento de propiedad horizontal para verificar si existe fórmula expresa (SMMLV/IPC u otra).
4. Fecha de inicio del nuevo valor (definida en decisión de Asamblea).
Con estos cuatro elementos, la empresa puede administrar el costo con mayor claridad y soportar internamente la variación del gasto.
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